新房装修完毕还没来得及入住，就被马桶反涌的污水淹成“污水池”，精心装修的墙面、地板全部受损，经济损失高达七万多元。业主梁女士以物业公司未尽到管理义务为由将其告上法庭，法院最终判令物业公司全额赔偿业主各项损失共计72936元。

2024年9月22日，对于东莞市民梁女士来说，是无比崩溃的一天。外出两周的她满心欢喜回到新家，打开门的瞬间却被眼前的景象惊呆：主卧马桶不断反涌污水，排泄物蔓延至门口，整个房间散发着刺鼻恶臭，刚装修好的地板被浸泡变形，墙面发霉起皮，原本整洁温馨的新房变成了一片狼藉的“污水池”。

梁女士当即联系了小区物业，经过清理核查，确认是因公共排污管道堵塞，导致污水从主卧马桶反涌。事情发生后，梁女士委托第三方机构评估，认定损失金额为71941元。然而，梁女士与物业公司协商赔偿时，物业公司出示了日常排查记录，表示已履行了对案涉房屋公共区域的管养义务，可以协调对房屋部分修复，但无法按梁女士的要求全额赔偿。

物业公司代理人在协商中表示，污水反涌的位置属于业主专有部分，管理责任应由业主自行承担，物业公司仅负责小区公共区域的管理，无需为业主家中的损失负责。同时，物业公司还将责任推给楼上业主，称管道堵塞是因为楼上业主丢弃生活垃圾和装修垃圾导致，损失应当由楼上全体业主共同承担，还表示涉案房屋已经过建设部门验收，不存在管道设计不合理的问题。

对于物业公司的说法，梁女士完全无法认同。她指出，物业公司的办公地点就在自己家楼下，污水反涌持续时间长，异味极其浓烈，物业如果认真履行日常巡查义务，不可能毫无察觉，所谓的排查记录不过是流于形式。

更关键的是，梁女士经过调查发现，此次堵塞的核心位置并非小区原本的公共管道，而是物业公司将杂物房改为办公室时，私自改造的“隐蔽工程”管道弯头处。该管道设计与小区其他管道截然不同，本身存在严重缺陷，而且物业主管在事故发生后，也承认是隐蔽管道阻塞，还自行加装了防溢口进行改装整改，这足以证明管道存在安全隐患。

双方多次协商无果，梁女士无奈将物业公司起诉至东莞市第一人民法院。庭审中，梁女士的代理律师指出，物业公司作为物业服务企业，按照《物业管理条例》及物业服务合同约定，有义务对小区公共设施、公共管道进行日常巡查、维护和管理，确保其正常使用。但本案中物业排查敷衍了事，对自己改造的隐蔽管道疏于管理，最终导致事故发生，存在明显过错。

东莞市第一人民法院审理后认为，本案的核心争议点在于物业公司是否尽到管理义务。从事实层面来看，案件的堵塞点位于物业公司改造的隐蔽管道弯头处，该管道为物业公司在使用物业用房过程中进行的后期改造，日常使用中应当由物业公司进行维护管理，并非楼上业主专有部分。原告梁女士提交的证据能够证明物业公司在事故发生后对该隐蔽管道进行了防溢口改装和整改，足以说明该管道本身存在设计或管理上的隐患。

从法律层面讲，根据《物业管理条例》及双方签订的前期物业服务合同，物业公司负有对小区公共设施、公共管道进行日常巡查、维护和管理的义务，确保其正常使用。本案中，物业公司虽出示了日常排查记录，但结合事故发生时污水反涌时间长、异味明显，且物业公司办公地点就在楼下的客观情况，足以认定其排查流于形式，未真正履行合同约定的管理义务，存在明显过错。经过公开开庭审理，法院认定物业公司未能有效履行义务，对管道堵塞存在过错，判令向梁女士赔偿装修损失、评估费等共计72936元。

本案主审法官黄淑娇提醒，物业服务企业应当切实履行管理职责，对小区公共管道、设施进行定期有效巡查维护，尤其是自行改造的管道设施，更要加强管理，避免因失职给业主造成损失。同时，业主也要关注房屋设施状况，长期居住的业主若发现管道异常需及时报修，防止损失扩大；未入住业主也应做好房屋检查，遇到侵权问题及时通过法律途径维权。

（记者：陈婉琳 袁伟星 协拍：东莞市第一人民法院）